Az irodapiac helyzete Budapesten: Aktuális trendek és várakozások
A közelmúltban a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma közzétette a legfrissebb negyedéves irodapiaci statisztikákat, amelyek ellentmondásos képet festenek a szegmens jelenlegi állapotáról. A szakértő, Simonyi Balázs MRICS, az Eston irodabérbeadási divíziójának vezetője szerint a közeljövőben jelentős változásokra nem számíthatunk.
A kormányzati irodacsomópontok magas aránya miatt ugyanis kétféle következtetés vonható le a piaci teljesítményről: egyrészt a teljes állomány eredményei, másrészt a spekulatív állomány számai különbözhetnek egymástól. A beszélgetés során több érdekes részlet is napvilágot látott.
A statisztikák tükrében
A legutóbbi adatok szerint a teljes tranzakciós volumen 130 250 m²-es, ami kiemelkedően magasnak számít. Ugyanakkor a valódi piaci tranzakciók, azaz a spekulatív állomány mindössze 87 440 m²-t tesz ki, amely 21 százalékkal elmarad a poszt-Covid időszak első negyedéves átlagától.
A hosszabbítások volumene 61 715 m², ami a teljes mennyiség 47%-ának felel meg, de ha a spekulatív tranzakciók arányát nézzük, ez az arány már 70%-ra nő, ami historikusan a legmagasabb érték. Ez a jelenség újabb kérdéseket vet fel a piaci dinamika tekintetében.
Az új építések és az átadások jelenlegi állapota
A közelmúltban 42 810 m² új irodaterület került átadásra, ami egy normál negyedévben egészséges szint lenne, de a kormányzati aktivitásra vezethető vissza. Az új építésű irodaházak hiánya továbbra is fennáll, így a piac nagy része továbbra is ki van téve a régóta tartó hiányra.
A nettó abszorpció 50 765 m²-nek megfelelően mutatkozik meg, mint kiemelkedő pozitív adat, ám a spekulatív tranzakciók kontextusában a nettó abszorpció -10 116 m²-re csökken, ami komoly aggályokat vet fel a piaci optimizmus tekintetében.
Jövőbeli kilátások
Elérkeztünk a kereslet és a kínálat terén tapasztalható trendek megvitatásához. A teljes budapesti modern irodaállomány 4,48 millió m²-t tesz ki, melyből a spekulatív irodaterület 3,48 millió m². Az idén kiadott két új épület, a BudaPart Central és a BudaPart Corner összesen 43 000 m²-nyi bérbeadható területtel rendelkezik, de ezek állami intézmények számára készültek.
Az első negyedév kereslete 130 000 m² volt, ami 40%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, ugyanakkor a szerződéshosszabbítások aránya 47%-ot, míg az új szerződések 18%-ot képviselnek. A nettó kereslet 26 000 m², és 50%-os csökkenést jelez az előző év visszajelzéseihez viszonyítva.
Az üresedési ráta 12%-on áll, ami 0,5%-os csökkenést mutat az előző negyedévhez viszonyítva. Bár a számok szerint az üresedési ráta csökkent, ez nagyrészt az év eleji állomány-felülvizsgálatok következményeként érhető tetten.
Várakozások a közeljövőben
A következő időszakban nem várható jelentős elmozdulás az irodapiacon. A választások előtti és utáni bizonytalanságok miatt a bérlői döntések késlekedhetnek. Az építés alatt álló új projektek, amelyek közel 50 000 m² új irodaterületet jelentenek, mérsékelt javulást hozhatnak, de a 2027-re tervezett projektek jelentős része már előbérletekkel lekötésre került, ami továbbra is szűkíti a kínálatot.
Összességében tehát a kormányzati költözések hatással vannak a piac irányvonalára, a bekövetkező üresedés és a spekulatív állomány viszonylatában azonban további növekedéssel kell számolni a következő hónapokban.
