Javuló befektetői hangulat a magyar kereskedelmi ingatlanpiacon
A magyar kereskedelmiingatlan-piac első félévi teljesítményét értékelő jegybanki jelentés óvatosan javuló piaci képet rajzol fel. A befektetési forgalom növekedett, a hazai vevők aktivitása erősödött, a bankok által folyósított projekthitelek volumene pedig emelkedett, ami a ciklikus mélypontról való elmozdulásra utal. A piac egyes szegmensei azonban eltérő pályán mozognak: míg a logisztikai ingatlanok iránti kereslet dinamikusan bővült, az irodapiacon továbbra is fennáll az üresedés növekedésének veszélye.
Növekvő forgalom, de még messze a korábbi csúcsoktól
A befektetési forgalom az előző év azonos időszakához képest 50 százalékkal emelkedett, és az első félév végén elérte az 560 millió eurót; éves szinten a forgalom megközelítheti a 900 millió eurót is. A növekedés ellenére a piac aktivitása továbbra is elmarad a 2016 és 2021 közötti években tapasztalt szinttől. A hazai befektetők részesedése a teljes tranzakciós volumenből az előző évi 61 százalékról 80 százalékra emelkedett, miközben a nemzetközi tőke jelenléte a régió több piacán is visszafogottabb.
Az elsődleges, azaz a legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra jellemző hozamok valamennyi vizsgált hazai szegmensben lényegében változatlanok maradtak: az irodák és ipari-logisztikai ingatlanok hozama 7 százalék, a bevásárlóközpontoké 6,75 százalék körül alakult. A hozamok stagnálása mellett a számított ingatlanértékek már emelkedést mutattak, Budapesten azonban a régiós átlagnál lassabb, mindössze 1 százalékos értéknövekedést mértek.
Az irodapiac egyelőre stagnál
A budapesti modern irodaállomány 4,5 millió négyzetmétert tesz ki. Az első három negyedévben a teljes kereslet 307 ezer négyzetméter volt, ami 2 százalékos csökkenést jelent az előző év azonos időszakához képest, a nettó bérbeadás pedig 105 ezer négyzetméterrel 35 százalékkal esett vissza. Az üresedési ráta a harmadik negyedév végén 13,1 százalékon állt, egy százalékon belül mozogva már egy éve. A keresletben a meglévő bérleti szerződések meghosszabbítása dominált, miközben az új irodaterületek iránti nettó kereslet csökkent.
Budapesten összesen 414 ezer négyzetméternyi irodaterület állt építés alatt, ami a modern állomány 9,3 százalékának felel meg. Az állami megrendelésre készülő épületek nélkül 176 ezer négyzetméter volt folyamatban, a piaci bérbeadásra szánt irodaházak előbérleti aránya pedig mindössze 25 százalékot tett ki. Az üres területek nagy része elavult épületben vagy kedvezőtlen lokációban van, a jó helyen lévő, modern, ESG-kompatibilis irodaterületekből viszont hiány van – ez lehet a jövőbeni fejlesztések beindulásának katalizátora.
A logisztikai ingatlanok kiemelkedő negyedévet zártak
Az országos modern ipari-logisztikai állomány a harmadik negyedév végén 6,57 millió négyzetmétert tett ki, a fővárosi és vidéki átadások együttesen 96 ezer négyzetmétert jelentettek. A budapesti agglomeráció üresedési rátája 13 százalékra csökkent, a regionális spekulatív állomány esetében 9,6 százalékot mértek, így az országos kihasználatlansági mutató 11,8 százalékon állt. A fővárosban és környékén a teljes bérlői kereslet 180 ezer négyzetméter volt, ami 48 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest, a szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet pedig 143 ezer négyzetmétert tett ki.
Az első félévben 547 ezer négyzetméternyi új területet adtak át, a következő időszakra pedig országosan további 1,6 millió négyzetméternyi ipari-logisztikai ingatlan átadását tervezik. Ha a bérlői kereslet lassabban növekszik, a jelentős új kínálat tartósan magas üresedést eredményezhet.
Bővülő finanszírozás, óvatos bankok
A kereskedelmiingatlan-szegmens projekthitel-állománya 2026 júniusának végén 3015 milliárd forintot tett ki, ami árfolyamhatás nélkül 4,4 százalékos növekedés az előző év végéhez képest. Az első félévben a bankok 21 százalékkal nagyobb volumenű projekthitelt folyósítottak, a kihelyezések 22 százaléka azonban refinanszírozási célt szolgált. A lakóparkok finanszírozása fél év alatt 44 százalékkal nőtt, az ipari-logisztikai szegmensben stagnált, a szállodákhoz, irodaházakhoz és kiskereskedelmi ingatlanokhoz kötődő hitelállomány pedig 5-6 százalékkal csökkent.
Az irodaházak esetében a bankok nettó 11 százaléka szigorított a finanszírozási feltételeken, a második félévre pedig 10 százalékuk további szigorítást helyezett kilátásba. A kockázatokat mérsékli a projekthitel-állomány 49 százalékos átlagos hitelfedezeti mutatója és a mérsékelt nemteljesítőhitel-arány.
