Lakásépítés Magyarországon: a panelek csúcsától a mélypontig
A Központi Statisztikai Hivatal friss adatai szerint 2026 első kilenc hónapjában 9803 új lakás épült Magyarországon, ami 31 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Csak a harmadik negyedévben 3525 lakást adtak át, 49 százalékkal többet, mint tavaly ilyenkor. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 22 331 volt, ami 12 százalékkal haladja meg a 2025 azonos időszakában regisztrált értéket.
A növekedés ellenére a szektor messze van a történelmi csúcsoktól. Ökölszabályként évente a meglévő lakásállomány mintegy egy százalékának kellene megújulnia, ami a 4,626 milliós országos állomány mellett nagyjából 40 ezer lakást jelentene. A szocializmus idején, az 1970-es évektől csaknem a rendszerváltásig évente 70 ezer és 90 ezer között mozgott az új lakások száma; 1975-ben 99 588 új otthon épült, ami megközelítette a százezret. A nagy lakótelepek, köztük a gazdagréti építkezések még az 1980-as években is fenntartották a magas volumen egy részét.
A rendszerváltás évében, 1990-ben 44 ezer lakás épült, ami éppen megfelelt volna az egyszázalékos ökölszabálynak. Ezután csökkenés következett: 1994-ben már csak 21 ezer lakást adtak át. A 2003 és 2008 közötti időszakban 35 ezer és 44 ezer között szóródott az átadások száma, a világgazdasági válság után azonban 2013 és 2015 között évente mindössze 7-8 ezer új lakás készült el, ami szinte abszolút mélypontot jelentett. A 2010-es évek második felében, a kedvezményes áfa és a családi otthonteremtési kedvezmény hatására 2020-ban 28 ezer lakásnál tartott a piac, majd a járvány után 2021-22-ben 20 ezerre esett vissza. Tavaly összesen 12 ezer új otthon készült el.
Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke szerint az egy százalékos éves lakásmegújulási ráta elve alapján valóban évente mintegy 40 ezer lakást kellene építeni, de ez nem jelenti azt, hogy jelenleg ekkora volumenre tényleges piaci igény és fizetőképes kereslet lenne. Reálisabb célkitűzésnek tartja, hogy a kormzati támogatások hatására két-három éven belül évi 25 ezer új lakásra alakuljon ki fizetőképes kereslet. Az építőipar már most rendelkezik a szükséges kapacitásokkal: megvan a megfelelő építőanyag-háttér, a tervezői és kivitelezői kapacitás, valamint a technológiai és minőségi feltételek, így az ágazat jelenleg is képes lenne évi 25-28 ezer lakás megépítésére. A korlátot nem a kivitelezési lehetőségek jelentik, hanem az, hogy nincs ekkora fizetőképes kereslet – magyarázta.
A kínálat élénkítésére a kormányzat 2024-ben indította el a Nemzeti Lakhatási Tőkeprogramot, amelyben 19 nyertes lakásalap jelentős állami támogatással, 300 milliárd forinttal kezdhette meg az építéseket, és számos lakópark-projekt kapott kiemelt státuszt a kivitelezés gyorsítása érdekében. A kormányváltás után elkezdték felülvizsgálni a lakóparkok kiemelt státuszát, ami ismét lassította a fejlesztéseket. Koji László szerint az évi 25 ezer új lakásos szint 2029-re biztosan elérhető, ugyanakkor hozzátette: a lakáspiacon sokkal erőteljesebb igény mutatkozik a használt lakások adásvétele, korszerűsítése és felújítása iránt. Ezt támasztja alá a korábbi kormány otthonteremtési támogatási programja és az új kormány eddig megismert lakásstratégiája is, amely négy év alatt 633 milliárd forintot szánna otthonfelújításra, további 200 milliárd forintot pedig lakásvásárlásra; a források jelentős része várhatóan szintén használt otthonok adásvételét fogja ösztönözni.
Az eddigi intézkedések elsősorban a keresleti oldalra koncentráltak, most a kínálati oldal erősítésére vonatkozó elképzelések is várhatók. A korábban megismert programban hangsúlyosan szerepelt a kínálat bővítése, különösen a bérlakások, a megfizethető lakások és a kollégiumi férőhelyek építésének ösztönzése. Nyitott kérdés, hogy a kormány milyen eszközökkel kívánja érdekeltté tenni az ingatlanfejlesztőket és a generálkivitelezőket, illetve mekkora forrást biztosít erre a célra. Koji László szerint a finanszírozás nemcsak a keresleti, hanem a kínálati oldalon is komoly szűk keresztmetszet: egy kisebb vállalkozás akár öt-hat lakásos társasház építésébe is szívesen belevágna, ha biztosítani tudná a beruházás finanszírozását addig, amíg az épület eljut arra a készültségi szintre, hogy a lakásokat értékesíteni lehessen. Ezért a kínálati oldalon is szükség lenne kedvezményes kamatozású finanszírozásra, valamint olyan hatósági, engedélyezési és építésigazgatási eljárásokra, amelyek gyorsítják és kiszámíthatóbbá teszik a beruházásokat – összegezte a helyzetet az ÉVOSZ elnöke.
