Tokenizáció az ingatlanpiacon: százezer forintért is lehet résztulajdont vásárolni
Az ingatlanpiacon új befektetési forma terjed: a tokenizáció, amelynek lényege, hogy egy ingatlan tulajdonjogát digitális tokenek formájában rögzítik a blokkláncon. A tokenek segítségével a befektetők nem egy teljes lakást vásárolnak meg, hanem annak egy részét, így lényegesen alacsonyabb összeggel is be lehet kapcsolódni a lakáspiacba.
A módszer egyik legfontosabb előnye az oszthatóság. Míg egy 300 millió forintos ingatlan megvásárlása csak kevesek számára elérhető, addig a tokenizált rendszerben lehetőség van résztulajdon vásárlására is. Az ingatlan tulajdonjoga így sok kisebb egységre bontható, amelyek a blokkláncon – például az Ethereum hálózaton – megvásárolhatók, az okosszerződések pedig rögzítik az eladást és a tulajdonjogot.
Dubajban már működik a modell
A Dubai Land Department olyan konstrukcióba kapcsolódott be, amelyben az ingatlantulajdont kifejező tokeneket blokkláncon is nyilvántartják. A modell lényege, hogy a hagyományos földhivatali nyilvántartás mellett megjelenik egy blokkláncos infrastruktúra is. Dubajban a befektetők tokeneket vásároltak, így lettek a lakások résztulajdonosai.
A módszer sikeresnek bizonyult: egy második értékesítési körben a belépési küszöböt 2000 dirhamra vitték le, ami nagyságrendileg 170 ezer forintnak felel meg. Ebben a körben a tokenizált ingatlanok kevesebb mint két perc alatt elfogytak, több mint tízezer befektető pedig várólistára került.
Bérleti bevétel és diverzifikáció
A tokenizáció lehetővé teszi, hogy akár egy négyzetméternyi tulajdonjogot is megvásároljunk, és ha az ingatlant kiadják, a tulajdoni hányadunk arányában részesedhetünk a bérleti bevételből is. A rendszer emellett a kockázat csökkentését is szolgálhatja, mivel ugyanaz a befektető több ország, város vagy ingatlan között oszthatja meg a tőkéjét.
Nem váltja ki a hagyományos rendszert
A blokklánc önmagában nem írja át az ingatlanjogot, a jogi környezet továbbra is szükséges. A technológia inkább arra kínál lehetőséget, hogy a tulajdonosi és tranzakciós folyamat egy része gyorsabban, automatizáltabban és átláthatóbban működjön. A tranzakciók nem feltétlenül csak munkanapokon és banki nyitvatartási időben történhetnének, mivel a blokklánc folyamatosan működik.
A tokenizáció önmagában nem teremt likviditást, vagyis nem biztos, hogy lesz vevő a tokenekre. A jó minőségű, jó lokációjú és jól jövedelmező ingatlanok tokenjei keresettek lehetnek, míg a gyengébb eszközök továbbra is nehezen értékesíthetők.
Vagyonkezelés és mesterséges intelligencia
A tokenizált valós eszközök értéke az elmúlt években jelentősen nőtt: a 2024 körüli 8 milliárd dolláros nagyságrendről 2025-re 21 milliárdra, 2026-ra pedig mintegy 38 milliárd dollárra emelkedett. Ennek jelentős része azonban nem ingatlan, hanem amerikai állampapír. A piacon olyan nagy pénzügyi szereplők is megjelentek, mint a BlackRock vagy a Franklin Templeton.
Ha egy ingatlan tulajdonosi struktúrája digitálisan, gép által olvasható formában létezik, az adatot a mesterséges intelligencia is könnyebben tudja feldolgozni. A jövőben egy AI-alapú rendszer akár azt is mérlegelheti, hogy egy adott vagyontárgy vétele jó befektetés-e.
A nagy kérdés az, hogy a jogi, pénzügyi és piaci környezet képes lesz-e utolérni a technológiát. Ha igen, a jövő ingatlanbefektetőjének nem feltétlenül kell majd egy egész lakást megvásárolnia – lehet, hogy elég lesz egy négyzetméter vagy akár még kevesebb is.
