Rejtett csapda kerülhet az új lakások szerződésébe
Aki 2026-ban olyan új lakásra köt szerződést, amelyet csak 2027-ben vagy később adnak át, annak nem elég csupán azt ellenőriznie, hogy 5 százalékos áfa szerepel-e benne – figyelmeztetett Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. A piacon ugyanis léteznek olyan szerződéses kikötések, amelyek az áfakulcs emelkedéséből fakadó többletet részben vagy egészben a vevőre terhelhetik.
Az új építésű lakások kedvezményes, 5 százalékos áfája 2026. december 31-én kifut, 2027-től főszabályként 27 százalékos kulcs terheli az új lakások értékesítését. Az átmeneti szabályok szerint azonban azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye az év végéig véglegessé válik, a kedvezményes kulcs 2030 végéig alkalmazható.
Nem elég, ha 5 százalék van a papíron
Szegő Péter szerint először azt kell tisztázni, milyen feltételek alapján alkalmazható a lakásra az 5 százalékos áfa 2027 után. Engedélyköteles építkezésnél az építési engedélynek 2026. december 31-ig véglegessé kell válnia. Az egyszerű bejelentéssel épülő lakóingatlanokra külön átmeneti feltételek vonatkoznak, a rozsdaövezeti kedvezményhez pedig jogszabályban kijelölt akcióterület szükséges. A 2027-es vagy későbbi átadás önmagában nem jelent áfaemelést, ha a kedvezmény feltételei teljesülnek.
Az elemző szerint azt is tisztázni kell, pontosan milyen jogcímen maradhat jogosult a lakás az 5 százalékos kulcsra 2027 után. A jogcím a jogszabályi alapot jelenti, amelyre a kedvezmény épül: ez lehet az engedély véglegessé válása, egy egyszerű bejelentés hatósági tudomásulvétele, vagy a rozsdaövezeti lakásokra vonatkozó külön szabály.
Szegő szerint legalább ilyen fontos, hogy a szerződés nettó ár plusz áfát vagy rögzített bruttó végösszeget tartalmaz-e, és van-e benne olyan kikötés, amely áfaváltozás esetén lehetővé teszi a fizetendő összeg emelését. „Egy bruttó vételár feltüntetése önmagában még nem jelenti azt, hogy a végösszeg nem változhat. Az előlegek ütemezését is érdemes ellenőrizni, mert az áfakulcsot a teljesítés időpontja, előlegnél pedig az eladó általi kézhezvétel vagy jóváírás időpontja határozza meg” – magyarázta.
Így nőhet meg jelentősen a vételár
Pontos országos adat nincs arról, hány lakás engedélyezése versenyez még a december 31-i határidővel. Az építés előtt álló lakások száma nem azonos az áfaváltozásnak kitett lakások számával, ebben az állományban már megfelelő engedéllyel rendelkező és rozsdaövezeti projektek is szerepelnek.
A tét a vevő oldalán is jelentős. „Ha egy eredetileg 5 százalékos áfával számolva bruttó 100 millió forintos lakás teljes nettó vételárára már 27 százalékos áfa vonatkozik, változatlan nettó ár mellett a bruttó összeg csaknem 121 millió forintra nőhet. A korábban szabályosan, 5 százalékos áfával átvett előlegek miatt a tényleges többlet ennél kisebb lehet” – világított rá.
A piacon ugyanakkor nem valószínű, hogy két hasonló lakás között ekkora árkülönbség alakul ki. A korábbi hazai tapasztalatok alapján az áfaváltozásnak csak egy része jelenik meg a vevői árban. „A szerződésben azt is érdemes rendezni, ki viseli a többletet, ha a fejlesztő késedelme miatt már nem alkalmazható a kedvezményes áfa” – figyelmeztetett. Hozzátette: ez felmerülhet például akkor, ha az építési engedély csak 2027-ben válik véglegessé, vagy az átmeneti kedvezményre jogosult lakás értékesítése 2030 utánra csúszik.
A jelenlegi, bővülő kínálatú és gyengébb keresletű piacon az elemző 5-10 százalék körüli árkülönbséget tart reálisnak két egyébként azonos lakás között, ha az egyiket még 5, a másikat már 27 százalékos áfával értékesítik. Ez becslés, nem előrejelzés, a tényleges arány projektenként jelentősen eltérhet.
A kedvezményes kulcsra jogosult projektek fejlesztői magasabb nettó árat is kérhetnek. „Az 5 százalékos áfa nem jelenti automatikusan azt, hogy az adóelőny teljes egészében a vásárlónál marad” – fogalmazott. Amikor 2016-ban 27-ről 5 százalékra csökkent az új lakások áfája, az MNB számítása szerint az adócsökkentés előnyének mintegy 60 százaléka más piaci szereplőknél jelent meg.
Az Otthon Start kapuja is szűkülhet
Az áremelkedés más fronton is visszaüthet. Az Otthon Start a tavaly szeptemberben indult, fix 3 százalékos kamatozású, első lakáshoz jutást segítő hitelprogram, amely csak olyan új lakásra vehető igénybe, amelynek vételára legfeljebb 100 millió, négyzetméterára pedig legfeljebb 1,5 millió forint.
Szegő Péter szerint Budapesten már most nagyon szűk a programba beleférő új lakások köre. Az MNB és az ELTINGA adatai szerint 2026 első negyedévében az új fővárosi lakásoknak mindössze 14 százaléka felelt meg egyszerre a két korlátnak. Egy évvel korábban ez az arány még 31 százalék volt, és elsősorban a négyzetméterár jelent korlátot.
