Újraindult párbeszéd a befektetőkkel az ingatlanpiacon
Az áprilisi választásokat követően eltűnt a magyar eszközökre korábban nehezedő, úgynevezett NER-kockázati prémium, és a nemzetközi szereplőkkel folytatott párbeszéd is újraindult. A piacon nem hirtelen robbanás, hanem lassú, de biztos kilábalási folyamat vette kezdetét – hangzott el a Real Estate Beach Conference eseményén.
A legfontosabb fordulat az, hogy a magyar piac a szakadt széléről visszalépett, és a befektetési volumen a középtávú kilátások alapján reálisan visszatérhet az éves 1–1,5 milliárd eurós szintre. A döntéshozók és az állami szereplők részéről megjelentek a piac által régóta várt üzenetek a transzparenciáról, a decentralizációról, valamint az állami szerepvállalás visszaszorításáról a tisztán piaci szegmensekben.
A most zajló tárgyalások és előkészítő munkák érdemi tranzakciós eredményei fél-másfél éves időtávon csapódnak majd le a statisztikákban.
Pillanatok alatt kiárazódott a kockázati prémium
Az áprilisi fordulatot követően a magyar állampapírok felára bezuhant, a magyar–német és magyar–lengyel állampapír-spreadek azonnal szűkültek, az országspecifikus kockázatok pedig megszűntek. Magyarország befektetői megítélése tartósan javul, a piac óriási megelőlegezett bizalmat szavazott az új kormánynak, amely erős felhatalmazást kapott a piaci viszonyok rendezésére.
A negatív hatások immár inkább globális, mintsem speciális, lokális eredetűek. A CIB vezető elemzője ugyanakkor figyelmeztetett: az elmúlt évtizedek strukturális hibáinak kijavítása nem megy egyik napról a másikra, a globális káosz pedig egyre kevesebb teret enged a hibázásnak.
Szegmensenként eltérő a kilábalás üteme
A turizmus és a hotelpiac kifejezetten erős teljesítményt nyújt, Budapest továbbra is kiemelt célpont a befektetők és üzemeltetők körében. Az ipari és logisztikai ingatlanszektorban a működőtőke-beáramlás ad támaszt, ugyanakkor a gazdaságpolitika hangsúlyeltolódásai – a tisztán ipari termelés felől a magasabb hozzáadott érték és az energetikai fenntarthatóság irányába – új kihívások elé állítják a piaci szereplőket.
Tévhit az irodapiac halála
Az irodapiacon a nyomás megszűnt, a kereslet stabilan jelen van. A nagyobb, 5–6000 négyzetméteres bérleti igényekre a kiemelt alpiacokon – például Budán vagy a Váci úton – már most is mindössze egy-két opció áll rendelkezésre. A 2028–2030 között lejáró bérleti szerződéssel rendelkező nagyvállalatoknak a szűkös új kínálat miatt már most el kell kezdeniük a tervezést.
Az új fejlesztések volumene drasztikusan lecsökkent, mivel a magas építési költségeket a bérleti díjak nehezen tudják lekövetni. A 15–20 éves irodaházak nem elavultak, de aktív asset managementre és korszerűsítésre van szükségük ahhoz, hogy megtartsák bérlőiket vagy új funkciót találjanak. A jelenlegi 12–15 százalék körüli üresedési ráta sokkal egészségesebb piaci szerkezetet jelez, mint a korábbi válságok idején tapasztalt extrém szintek.
Bérlakásprogram és szabályozás
A kormányzati bérlakásprogram kapcsán ötéves időtávon piaci alapon néhány ezer, 2000–5000 kifejezetten bérlakásnak készülő ingatlan építése valószínűsíthető, ami az új építések legfeljebb 10–20 százalékát teheti ki. Egyes fejlesztők a saját projektjeik mintegy harmadát tervezik bérlakásként hasznosítani a támogatási feltételektől függően.
A plázastop szabályozását a szakértők elavultnak tartják, és az öncélú korlátozások helyett átlátható, kiszámítható jogi keretek bevezetését sürgetik. A forint árfolyamának alakulása elágazó hatású: a hotelpiacnak a gyengébb, a kiskereskedelemnek és a reálbér-növekedésnek az erősebb hazai fizetőeszköz kedvez, míg az euróalapú irodapiac szempontjából jobbára semleges.
Az ESG és a tanácsadás szerepe átalakult
Az ESG-szempontok integrálása átlépett a felszínes szlogenek szintjén. A klímaváltozás – például a tartós hőségek – és az energiahatékonyság olyan érdemi műszaki és finanszírozási átalakításokat követel meg, amelyeket a bérlők és a bankok egyaránt feltételül szabnak.
Ezzel párhuzamosan az ingatlantanácsadó ügynökségek szerepe is átalakult: a puszta közvetítés helyett a komplex tanácsadás – stratégia, megfelelőség, műszaki tervezés és kockázatkezelés – vált a fő hozzáadott értékké a gyorsan változó piacon.
