19 százalékkal zuhant a budapesti irodakereslet
A budapesti irodapiacon a teljes bérlői aktivitás 2026 első félévében 215 ezer négyzetmétert ért el, lényegében az egy évvel korábbi szinten maradva. A valódi piaci bővülést jobban jelző nettó kereslet ugyanakkor 100,5 ezer négyzetméterre csökkent, ami 19 százalékos éves visszaesésnek felel meg.
A visszaesés hátterében elsősorban a szerződéshosszabbítások magas aránya áll: ezek tették ki a teljes bérleti aktivitás 53 százalékát. Az új bérleti szerződések 21, a saját használatú tranzakciók 20 százalékot képviseltek. A számok arra utalnak, hogy a cégek továbbra is aktívak, sokan azonban egyelőre inkább meglévő irodájuk megtartását választják egy költözés helyett.
„A budapesti piac egyik érdekes paradoxona, hogy a gyengébb nettó kereslet nem jelent automatikusan nagyobb választékot a bérlőknek” – mondta Würsching Péter, az iO Partners Hungary bérbeadási vezetője. Hozzátette: az igazán jó minőségű, megfelelő helyen lévő irodák kínálata szűkül, miközben a költözés jelentős költséggel jár, így sok vállalat számára jelenleg a hosszabbítás a racionálisabb választás.
12,2 százalékra mérséklődött az üresedési ráta
Az üresedési ráta 2026 első félévének végére 12,2 százalékra csökkent Budapesten. Ez ugyan még meghaladja a hat vizsgált kelet-közép-európai főváros 9,2 százalékos átlagát, a tendencia azonban egyértelműen a kínálat szűkülése felé mutat.
Az első hat hónapban két új irodaház mintegy 43 ezer négyzetméterrel bővítette a budapesti állományt. A második negyedév végén mindössze 102,5 ezer négyzetméternyi, bérbeadásra szánt iroda állt építés alatt.
A régió egészében hasonló folyamat zajlik: az új átadások volumene 2026 első felében közel 30 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Bár az építési aktivitás ismét élénkül, a 2026 és 2028 között várható átadások továbbra sem érik el az elmúlt öt év átlagát. A hat vizsgált fővárosban 565 ezer négyzetméter volt a nettó kereslet, ami lényegében megegyezik az egy évvel korábbi szinttel, miközben a régiós üresedési ráta 130 bázisponttal, 9,2 százalékra csökkent.
Budapesten nem emelkedtek a bérleti díjak
A kelet-közép-európai irodapiacok a szűkülő kínálat új szakaszába léptek: a kitartó bérlői kereslet, a csökkenő üresedés és a korlátozott új fejlesztési volumen egyre inkább a bérbeadók pozícióját erősíti, különösen a jó minőségű, új építésű ingatlanok bérleti díjait hajtva felfelé.
Ez több régiós fővárosban már megjelent: Pozsonyban 7, Belgrádban 5,6, Varsóban 2,6 százalékkal emelkedett az első osztályú irodák bérleti díja egy év alatt. Budapesten ezzel szemben éves összevetésben nem történt változás: a prime bérleti díj továbbra is havi 25 euró négyzetméterenként.
A különbség részben abból fakad, hogy Budapest jelenlegi üresedési rátája még mindig magasabb több meghatározó régiós versenytársénál. Prágában mindössze 5,8 százalék az üresedés, Varsóban 8,5 százalék, a lengyel főváros belvárosában pedig már csak 4,8 százaléknyi iroda áll szabadon. Varsóban a legjobb belvárosi irodák bérleti díja már elérte a havi 30 eurós szintet.
„Budapesten ma még nincs klasszikus bérletidíj-rali, de egyre több piaci feltétel mutat ebbe az irányba. A következő fordulópont az lehet, amikor a szűkülő minőségi kínálat és az emelkedő bérleti díjak már ismét megfelelő megtérülést kínálnak új, piaci alapú fejlesztésekhez” – tette hozzá Würsching Péter.
Élénkülő befektetői aktivitás
A befektetői oldalon már látszanak az élénkülés első jelei. A vizsgált régió ingatlanbefektetési piaca a pandémia óta a legerősebb első féléves eredményét érte el, és Magyarország is az aktívabb irodapiacok közé tartozott. Budapesten a nagyobb tranzakciók között szerepelt a Capital Square 60-70 millió eurós, valamint a Millennium Tower I mintegy 40 millió eurós értékesítése. A nemzetközi tőke régiós visszatérése szintén biztató jel: külföldi befektetők az első félévben közel 900 millió euró értékű irodapiaci tranzakcióban vettek részt.
A budapesti irodapiac így egyelőre nem a látványos növekedés, hanem a fokozatos szűkülés időszakát éli: kevesebb új terület kerül a piacra, csökken az üresedés, a jó minőségű irodákból pedig egyre kisebb a választék. A következő kérdés az, mikor jelenik meg mindez a bérleti díjakban, és mikor ad elegendő ösztönzést új fejlesztések elindításához.
