Évek óta nem látott mértékben nő az új lakások kínálata, a kereslet viszont zuhan
Jelentősen bővült az elmúlt egy évben a hazai ingatlanpiacon eladásra kínált új lakások száma, a kereslet azonban egyelőre nem tart lépést a növekedéssel. Egy ingatlanportál adatai szerint a hirdetett új lakások száma éves összevetésben 6 százalékkal emelkedett, az irántuk mutatkozó érdeklődés ugyanakkor 47 százalékkal csökkent.
Számos térségben nőtt a kínálat, Budapesten például 25 százalékos volt a bővülés. Ennek egyik oka, hogy a 2024 végétől élénkülő keresletre reagálva több fejlesztés indult, aminek a bő egy éve elindult Otthon Start program újabb lökést adott. Az elemzési vezető szerint ezeknek a fejlesztéseknek köszönhetően 2027-ben jelentősen növekedni fog a frissen átadott új lakások száma.
A kínálat azonban továbbra is erősen koncentrált: az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest megyében hirdetik. A fővárosi agglomeráción kívül Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya megyében éri el az ezres nagyságrendet az eladásra kínált új lakások száma. A másik végletet Békés, Nógrád és Tolna jelenti, amelyek együttesen is csak kevesebb mint 1 százalékát adják az országos kínálatnak.
A kereslet oldalán ellentétes folyamat zajlik
Éves összevetésben mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt az érdeklődések száma, ezeknek a térségeknek azonban az országos keresletből is alacsony a részesedésük. A kereslet mérséklődésében szerepet játszik a tavalyi jelentős áremelkedés miatt romló megfizethetőség, a befektetői aktivitás visszaesése és az Otthon Start által előrehozott vásárlások kifutása is.
Akár kétszeres is lehet az új lakások felára
A területi különbségek nemcsak a fejlesztések elhelyezkedésében, hanem az új lakások használtakhoz képesti felárában is megmutatkoznak. A drágább térségekben – Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében – az új lakások mindössze 25–30 százalékkal drágábbak, mint a használtak. Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban ugyanakkor a különbség akár 130 százalék is lehet, vagyis egy új lakás több mint kétszer annyiba kerülhet, mint egy azonos méretű használt.
Ezt az magyarázza, hogy az új építésű kínálat minősége a szigorú előírások miatt minden megyében hasonló, ezért azok áraiban sincsenek akkora eltérések, mint a használt lakóingatlanok között. A Balatonnal határos megyék ezúttal is kivételt jelentenek: Somogy és Veszprém esetében az összehasonlítást torzítja, hogy az új kínálat jelentős része a Balaton közelében koncentrálódik, ahol az árszint jóval magasabb a megyei átlagnál.
Budapesten 27 négyzetméterre elég 50 millió forint
A megyék közti árkülönbségek tehát kisebbek az új lakásoknál, mint a használtaknál, de így is vannak eltérések, amit jól mutat, hogy hol, mekkora új lakást lehet ma 50 millió forintból megvásárolni. Budapesten ez az összeg átlagosan mindössze 27 négyzetméterre elegendő, Békésben viszont 65, Nógrádban pedig 64 négyzetméteres új ingatlan is kijöhet belőle.
Az építési engedélyek és a folyamatban lévő fejlesztések száma alapján 2027-ben tovább bővülhet az új lakások kínálata, a fejlesztések jövője szempontjából azonban meghatározó lehet az 5 százalékos lakásáfa sorsa. A jelenlegi szabályok szerint a kedvezmény csak azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt. Ha ezt a határidőt nem hosszabbítják meg, és az új projektekre ismét 27 százalékos áfa vonatkozna, az jelentősen visszafogná a következő évek fejlesztési volumenét.
