Lassuló lakáspiaci áremelkedés: az elemzők szerint idén országosan 5-12 százalék közötti drágulás várható
A magyar lakáspiacon az elmúlt tíz évben, 2015 és 2025 között csaknem négyszeresére emelkedtek a lakásárak. A Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a nominális áremelkedés mintegy 300 százalékos volt, reálértéken ez 188 százalékos drágulást jelent. A különbség részben a 2022 és 2024 közötti kiugróan magas infláció következménye, miközben a fizetések kevésbé követték a pénzromlást.
A 2008-as válság Magyarországot mélyebben érintette, mint az európai országok többségét, a kilábalás pedig csak 2013-14 körül kezdődött meg. A lakáspiac sokáig stagnált, ami gátolta az áremelkedést, miközben más európai országokban folyamatosan nőttek az árak. A válság mélységét jól mutatja, hogy 2015-ben mindössze 134 ezer adásvétel zajlott, míg 2007-ben 191 ezer tranzakciót bonyolítottak le.
A 2010-es évek gazdasági fellendülésének köszönhetően 2015 után kiegyensúlyozottan emelkedtek az árak, majd a pandémia után a támogatott hitelek és a megnövekedett kereslet miatt tovább gyorsult az áremelkedés. Tavaly két hullámban is kiugró értéknövekedést regisztráltak: a 2022-es 14,5 százalékos és a 2023-as 17,6 százalékos inflációt követően az állampapírok után fizetett magas kamatok miatt befektetők vitték pénzüket az ingatlanpiacra, majd nyár közepén az Otthon Start Program hírére újabb hullám bontakozott ki, amelyben már a saját lakást vásárlók domináltak.
A Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint a lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal emelkedtek 2025 folyamán. A lakáspiac túlértékeltségi mutatója a 2008-as válság utáni leépülést követően 2015-től fokozatosan újra felhalmozódott, és 2025 végére ismét a teljes idősor egyik legmagasabb szintjére, mintegy 22,5 százalékra emelkedett.
Idén a tavalyi árrobbanást konszolidáció követi. Az infláció alacsony szintre került, a fizetések azonban nem követték a pénzromlás mértékét és a lakásár-emelkedést, a piaci lakáshitelek kamatai pedig lassan csökkennek. A tavaszi időszakban a Tisza Párt választási győzelme utáni átmeneti periódusban kivárás jellemezte a vásárlókat, a kínálat szorult helyzetbe került, és megjelent az alku lehetősége. Az utóbbi egy-két hónapban élénkülés tapasztalható, de az árkorrekciót még sok eladó nem vette tudomásul.
Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője szerint a tavalyi extrém áremelkedés után idén január óta országosan mindössze 2 százalékkal emelkedett az átlagos hirdetési négyzetméterár, Budapesten pedig közel 1 százalékos árcsökkenés történt. Az év hátralévő hónapjaiban sem várható változás, így összességében stagnálásközeli állapot jellemezheti az idei évet. Az ország legdrágább térségeiben, Budapesten és a Balaton környékén a rosszabb állapotú ingatlanoknál néhány százalékos nominális árcsökkenés is elképzelhető, de tartós áresésre itt sem kell számítani.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a tavalyi, várhatóan 20 százalék feletti áremelkedés idén kevesebb mint felére mérséklődhetett. Országos átlagban a tavalyi árszinthez képest 8-10 százalék közötti, Budapesten akár csak 5 százalék körüli drágulást becsül a teljes évre vonatkozóan. Az árváltozást a forgalom mozgatja, ezért elsősorban az idén visszaeső tranzakciószámnak kellene újra növekedésnek indulnia ahhoz, hogy jövőre meredekebb emelkedéssel lehessen számolni.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szintén megerősítette, hogy a tavalyi nagy drágulás után idén lelassult az áremelkedés. A Duna House lakásárindexe a második negyedévben már csak 2,7 százalékkal nőtt, és ezt szinte kizárólag a kelet-magyarországi panellakások hozták. A budapesti és a téglalakások árai az infláció figyelembevételével stagnálnak. Mivel tavaly ősszel az Otthon Start miatt nagyot ugrottak az árak, az éves drágulás üteme év végére gyorsan lassul. 2026 egészében átlagosan 10-12 százalékos drágulással számolnak, decemberre pedig 5-10 százalék közé eshet az éves emelkedés.
