Egyelőre csak feltételesen értékelhető a Wekerle Plusz hatása
A Wekerle Plusz az Otthon Start Program helyébe lépne, és a jelenleg ismert tervek szerint eltérő kamatozással támogatná az új, illetve a használt lakások vásárlását. Új lakás vásárlásához vagy építéséhez fix 3 százalékos, használt lakás vásárlásához fix 5 százalékos kamatozású hitelt kínálna a meghatározott jogosulti körnek – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből.
Szigorúbb jogosultsági feltételek a tervekben
A bejelentés alapján a program a 18–41 éves korosztályra korlátozódna, ötéves bentlakási kötelezettséggel és szigorúbb tulajdoni feltételekkel. A 41 év felettiek számára a tervek szerint a piaci finanszírozás maradna elérhető, ami számukra a támogatott hitelhez képest magasabb kamatterhet jelenthet. A szigorúbb jogosultsági feltételek a befektetési célú vásárlásokat is visszaszoríthatják a támogatott konstrukcióban, mivel a bentlakási kötelezettség és a meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó korlátozás a saját célú otthonteremtés felé terelné a programot.
A jövedelem és az önerő továbbra is meghatározó
A kedvezményes kamat önmagában nem garantálja a hitelhez jutást: a banki hitelbírálat, az igazolható jövedelem, a szükséges önerő és a megvásárolni kívánt ingatlan ára együttesen határozza meg, hogy ki tud ténylegesen élni a lehetőséggel.
Átrendeződhet a használt lakások piaca
A korábbi Otthon Start Program nem tett különbséget az új és a használt lakások között a támogatott hitel kamatmértéke szempontjából, a Wekerle Plusz tervezett konstrukciójában ez megváltozna. Azonos hitelösszeg és futamidő mellett az 5 százalékos kamatozás magasabb havi törlesztőrészletet eredményezne, mint a 3 százalékos finanszírozás. Ez befolyásolhatja a használt lakást keresők fizetőképességét, és egyes vevőket arra ösztönözhet, hogy az új lakások kínálatát is megvizsgálják. A használt lakások piacán mindez keresleti átrendeződést, erősebb alkupozíciót és bizonyos ingatlanoknál árkorrekciót is eredményezhet, a finanszírozási lehetőségek szűkülése pedig még nehezebbé teheti a túlárazott ingatlanok értékesítését.
A kínálat alkalmazkodása nélkül nem lesz tartós hatás
Az új lakások kedvezőbb finanszírozása élénkítheti a vásárlói érdeklődést ebben a szegmensben, de a kereslet növekedése csak akkor vezethet tartósan több adásvételhez és szélesebb választékhoz, ha a kínálat is képes alkalmazkodni. A vásárlók számára ténylegesen elérhető, megfelelő árú és a támogatási feltételeknek is megfelelő ingatlanokra van szükség. A kormányzati kommunikáció szerint az új építésű lakások 5 százalékos áfája határozatlan ideig fennmarad, ami javíthatja a lakásberuházások tervezhetőségét, és a kínálat bővülését is támogathatja.
Jelentős idő telhet el a hatás megjelenéséig
A lakásfejlesztések hosszú átfutási ideje miatt a finanszírozási feltételek változása és az új lakások piacra kerülése között jelentős idő telhet el. Ha a kereslet rövid idő alatt növekszik, miközben az átadások csak később követik, az egyes szegmensekben további árnyomás alakulhat ki. A támogatás tényleges hatásához az is lényeges, hogy milyen négyzetméterár-korlátok és egyéb feltételek vonatkoznak majd a Wekerle Plusz keretében megvásárolható új lakásokra.
Felújítás és bérlakásépítés is a lakáspolitika része
A Wekerle Plusz mellett bejelentett intézkedések a lakásfelújítás és az önerő előteremtésének támogatását is érintik. A magyar lakóingatlan-állomány közel 80 százaléka 1990 előtt épült, így tetemes része elöregedett és energetikai szempontból korszerűtlen. Egy korábbinál egyszerűbb korszerűsítési program javíthatja a meglévő ingatlanok használati értékét, a lakástakarék-program újraindítása pedig a későbbi lakásvásárláshoz szükséges megtakarítás felépítését segítheti. A kormány korábbi bejelentése szerint megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek kialakítását célzó, Wekerle Sándor Lakás- és Kollégiumépítési Programot is indítana.
A részletszabályok döntenek
A bejelentett tervek hatása egyelőre csak feltételesen értékelhető. A pontos jogosultsági szabályok, a négyzetméterár-korlátok, az átállás időpontja és a részletszabályok ismerete nélkül nem lehet teljes képet adni arról, hogy a változások mely vásárlói csoportokat és ingatlanpiaci szegmenseket érintik majd a legerősebben. A lakáspiac hosszú távú egyensúlyához nem elegendő a kereslet finanszírozásának ösztönzése: olyan kínálatra is szükség van, amely megfelelő helyen, megfelelő minőségben és a háztartások számára ténylegesen megfizethető áron áll rendelkezésre.
